○  以人为本，进一步加强物业管理，改善人居环境会议发言  ○

制、综合协调机制，具体处理居住小区内的物业矛盾。物业管理网格化，房地办事处要在每个网格中按排管理人员，实行划块负责，责任到人。日常管理上，房地办事处要服从街道（镇）的统一指挥，实行12小时轮流值班制度，在工作效果上，体现各司其职，形成合力。物业管理网格化建设中“四位一体”的规范运作，是网格化推进的关键，房地办事处要落实“四位一体”的各方职责，明确“四位一体”的操作程序，使物业管理网格化工作规范，有序的推进。 二、 抓住难点，加大行政执法力度，规范违法建筑执法体系。 已经实施的《上海市住宅物业管理规定》明确了房地部门是物业小区违法建筑行政执法的主体，这就要求，行政管理部门必须加大行政执法力度，以进一步维护小区舒适、整洁的居住环境，因此，在违法建筑的处理上，必需依据法规，采用各种措施，力求达到整治拆除的效果。 1、 违法建筑整治的措施。 按照《条例》规定，对正在实施的违法建筑，房地办事处在接到举报或小区巡查中发现后，应立即会同物业管理企业进行制止，制止无效的，暂扣施工工具、材料，并由房地办事处组织物业管理企业代为改正；对老的违法建筑要结合小区综合整治，会同街道、城监、工商、市容等部门，开展集中整治；对严重影响小区环境、矛盾焦点较突出的违法建筑个案，运用行政处罚程序，通过司法途径强制拆除。 2、 违法建筑整治的方法。 新建住宅小区，要督促物业管理企业加强管理，从源头上控制违法建筑的行为。同时，小区内要加大业主临时公约或业主公约的宣传力度，引导业主自觉维护小区环境，制止违法搭建。在一些高档住宅小区内，例如：新城花园、田园别墅等违法改建、搭建较突出的小区，要会同规划部门开展专题研究，从房地、规划执法的程序上，寻找结合点，采取集中整治、联合执法的方式，进一步加大高档住宅小区的执法力度。 三、 明确目标，开展房屋综合整治，营造整洁安宁的居住环境。 历年来，开展房屋综合整治取得了明显的效果，居民对居住小区环境的改善，表现出了极大的欢迎，为此，2005年房屋综合整治工作要在已取得经验的基础上，进一步加大力度，切切实实将这件为民办实事的好事做好。 1、 认真梳理，制定计划。 要在深入小区、调查研究的基础上，广泛听取广大市民和社会各方对居住物业管理的意见，认真梳理各类历史遗留的险、漏、堵、水、电等“老大难”问题，合理编制整治计划，集中力量开展整治，切实解决物业管理方面的“急、难、愁”问题。2005年房屋综合整治的重点为：着重开展大楼整修，以电梯改造更新、墙面脱落、消防设施老化、管道堵塞等项目，明年整治58幢，计69万平方米；旧公房小区整修，以屋面墙面渗漏、路面损坏、上下水管道堵塞、绿化缺损、门卫、车棚整修等项目为整治目标，突出小区的单项目整治，明年共整治48个小区，计110万平方米。 2、 各方筹措，落实资金。 旧住宅小区的房屋整治资金，以业主维修基金和物业租金筹措为主，市房地局整治资金、街道（镇）社区创建资金、建设单位资金等作相应补贴，原则上区政府净归集款不作补贴；大楼房屋整治资金需求量大，资金筹措推行“六个一点”原则，即在上述五方共同筹集的基础上，区政府净归集款再给予一定的补贴。 3、 落实责任，巩固成果。 房屋综合整治后，小区的各项管理措施要及时跟上。要督促物业管理企业抓好基础设施的日常管理，要维护小区的整体环境，特别要防止违章搭建的“回潮”。物业管理企业与业主委员会要携手共建文明小区、创优小区、安全小区，使综合整治成果在日常管理中加强和提升。 四、 强化机制，突出长效管理，提高管理水平和管理质量。 1、 运用市场机制，建立舒适型小区的长效管理。 商品住宅小区要严格履行物业管理服务合同的约定，突出保修、保安、保洁、保绿的服务特色，注重管理的效果性，体现人性化的管理理念。服务质量的评价体系，要以业主的满意度为标准，建立物业管理企业与业主互相监督机制。物业管理企业的选聘要充分运用市场机制，采取招投标的方式，建立优胜劣汰，择优选聘的竞争机制。商品住宅小区要在物业管理法规的范围内，通过市场调节，建立完善的长效管理机制。 2、 运用指导、协调机制，建立改善型小区的长效管理。 旧售后房小区和动迁房小区要积极推进“一体化”管理，切实做好保修、保安、保洁、保绿等基本服务工作。服务要求上，做到维修及时、保安保洁尽责、绿化养护到位、收费规范。房地办事处要会同街道（镇）积极协调多家管理，引导业主大会在听取业主意见基础上，选聘一家物业管理企业管理，使小区物业管理开展规范有序。在小区管理层面要注重发挥“四位一体”作用，运用“四位一体”管理机制，切实解决小区中的难点、热点问题。 3、 通过宣传、引导，逐步推进保障型小区的规范管理。 无人管理房屋在综合整治以后，落实了物业管理企业托管，但由于业主付费服务的观念尚未转变，业主大会、业主委员会又无法组建，因此物业管理以维持日常

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