○  土地增值税清算要注意的几个问题思想宣传  ○

 
   5、注意区分开发间接成本和开发费用。在区分纳税人开发间接成本与开发费用时，要注意两种可能的倾向：一种是纳税人故意混淆这两种成本费用，另一种是由于核算水平限制，纳税人对部分比较容易模糊的成本费用区分不清，主要可能发生在纳税人仅仅开发一处房地产项目，而导致对部分成本费用区分不清。而比较容易混淆的是开发间接成本与开发费用中的管理费用容易被模糊理解。在实际审核中，可以要求其列出各自的明细项目及金额，将对应或相近的项目进行比较后，就可以区分出其合理归属。
   
   6、要区别于企业所得税的计税核算。
   
   在企业所得税核算中，要求计算各项应税收入的总额及与收入相关的成本费用，要把握收入与成本费用之间的相关性、配比性及合理性等原则，对所发生的不相关、不配比、不合理的成本费用不得在税前扣

除。
   
   而在土地增值税清算中，计算收入时仅指房地产销售收入或视同销售的房地产销售收入，而对其他如利息收入、租赁收入等收入，都不是清算的对象。因此，在计算扣除项目时，除不予清算收入的相关成本费用不得计入扣除项目外，对其他实际已发生的成本费用，基本上是可以计入扣除项目的，只是在会计核算时，要严格按照规定的会计要素和明细科目进行确认。如果说，不同企业间的成本费用特别是期间费用，其金额存在着不相同，那也只是企业管理中的成本控制问题，而在其清算中需要尊重实际发生这一基本原则，当然也要核实其真实性。
   
   在对利息支出的处理中，在会计实务上要求对完工前的利息支出计入产品成本，而对完工后的利息支出却计入期间损益。会计处理即便不同，一般也不会影响企业所得税的计算，而在进行土地增值税清算时，就需要单独调整成利息支出专项扣除，如有已计入开发成本项目的部分则应调整出来。
   
   7、本次国家税务总局所部署的土地增值税清算工作，对大多数纳税人来说，是始料未及的，因为这个非预期因素，所以这次清算工作中，基础数据资料的可信度是较高的。但是，随着这项清算工作的今后走向日常化，根据我们以往的职业判断，因为土地增值税与相应的企业所得税政策的明了，以及对企业利润的重大影响，纳税人在会计核算中，很可能会转变“策略”，人为地扩大成本费用额度，预计整体上的可扣除项目金额会呈上升趋势，只是幅度的控制问题。因此，对今后土地增值税的管理，主要应在于加强事前监督，加强过程控制。具体工作中要注意这些问题：
   (1)在日常工作中，要督促纳税人在会计上区分不同的会计明细科目，准确核算；
   (2)加强对建设项目合同的管理，实行合同备案，防止虚列成本；对建设项目中的外包项目进行合同管理，对其余部分要求纳税人提供成本费用预算清单，以对扣除项目进行有效跟踪、监督，待清算时将结算情况与预算进行比较；
   (3)不断提炼和总结成本费用中不同明细科目单位成本发生额的标准区间，为鉴别是否虚列成本费用和实行核定征收提供基础数据；
   (4)加强对预售款收入、销售房地产收入这两项收入及两者间的相互比对关系的管理，防止因期限较长的跨年度核算以及税收管理员等人员变动等因素，出现错误和舞弊的可能。
   
   参考文献：
   陈萍生：“土地增值税中的利息支出计算解析”，×××地方税务局网站，2007年3月。(作者单位:×××地税局)

   

   

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