○  当前土地问题的深层次问题分析思想宣传  ○

的资金，主要都来自银行的贷款，甚至上工业项目也靠银行贷款。银行放贷的依据就是政府信用和土地抵押，政府不会倒闭，土地是不动产，跑不了，自然是优良贷款。金融和土地相结合，导致城市建设热、房地产热和工业开发区热。２００３年，２００４年，中央宏观调控抓两个闸

门：金融和土地，就是这个道理。当然，银行也有难处，目前存贷差越来越大，不放贷就可能破产。存货差的背后又是老百姓不敢花钱，因为看病贵、上学贵、住房贵，加上老无所养，有钱只好存在银行，以备不测之需。

   除了财政推、银行拉之外，政府职能、干部体制也是引导各地大干快上的深层原因。

　　三、目前的发展模式不可持续

　　现在的供地结构，各地情况不大一样，大体上是“四三三”，甚至是“五三二”。就是说，基础性公益性用地，如政府办公楼、城市广场道路、医院、学校等等用地，在整个供地量中大体上占４０％，甚至５０％；工业性用地占３０％；经营性用地占３０％，有的地方只占２０％。公益性用地，财政要贴钱。工业用地，特别是开发区用地，也是赔钱的。各类工业用地开发成本大体上是每亩１０万元到２０万元之间，但是在出让给企业的时候，多数是赔钱的，收不回成本。什么原因？招商引资的需要，地区之间竞争的需要。竞争，无非是软硬环境，软环境是各种服务，硬环境就是土地。大家互相竞争，竞相压低地价。作为地方政府，算大账，把企业引来了，税收增加了，就业增多了，人气上来了，经济发展了，土地便宜点给他，在税收上补回来，很难说是不理性的行为。就说浙江，全省平均土地开发成本大约是１０万元一亩，平均出让价格是８．６万元一亩，大约有１／４的开发区出让价不到成本价的一半。近年来，很多市县工业用地的价格都在下降，每平方米下降４０元至５０元。这样的供地结构，公益性用地政府贴钱，工业性用地政府赔钱，那只能靠３０％甚至２０％的经营性用地来赚钱。经营性用地招拍挂，价高者得地，土地卖高价，政府有了收益，可以用于城市建设，可以补补财政窟窿。这样的机制，在东部发达地区勉强可以维持，因为招商引资有效益，可以通过税收把这笔钱逐步收回来，达到平衡。但是中西部地区也学东部发达地区这么搞，引进的企业没有多少效益，没有多少税收，结果政府财政背上了很大的包袱，财政窟窿越填越大，这就孕育着政府的信用危机，隐藏着财政风险。即使是东部发达地区，许多地方政府也清楚，这里有很大的风险，一旦资金链断了，就会形成恶性循环：要填财政窟窿，就得征地卖地；产生新的窟窿，就得再征地，再卖地。这样就导致土地储备机构运作模式发生很大变化，背离了当年设立土地储备机构的初衷。

　　当年的初衷，是调控土地市场。土地价格高的时候，把地卖出去；土地价格低的时候，把地买进来，使土地市场平稳运行。现在，土地储备机构的实际运作已经偏离了当年的目标，各级地方政府都把土地储备机构当成一个生财机构。从储备土地的构成来看，也反映了这种变化。据刘守英等的调查，２００１年以前，浙江某县收购的储备土地中存量土地占８６％，新征用农民的土地只占１４％；２００２年以后，情况发生了根本的变化，收购的储备土地中，存量土地只占１２％，８８％是新征的土地。

　　四、需要综合改革

　　从表面上看，地方政府行为不理性，违法用地，但从深层次分析，地方政府也是不得已而为之。地方政府５年一个任期，谁上任都想办点实事，出点政绩，“为官一任，造福一方”，怎么办？自然要走这条路，征到土地可以卖钱，可以招商，还可以到银行贷款，归根结底是要占土地。所以，土地问题，不是单纯的土地管理问题，是一个综合性的问题。今后中国的改革，单兵难以推进，需要综合改革。研究土地问题，要拓宽视野，要综合考虑，要关注财政，关注金融，关注投资。２００３年之后，新的中央领导已着手解决这些问题，但只能慢慢来。财政转型已看出些眉目，金融、税制尚在探索，政府职能转变则是遥遥无期，这种情况下，中央眼前可倚重的惟有严管土地，有点偏师借重的意思。目前出台的土地措施，多属行政手段，是治标而非治本的急就章。但这样万马奔腾，一夫当关，能不能挡得住？恐怕难。偏师毕竟不是主力，如果作为主力的财税、金融不能与土地协调动作，甚至是反向调节，靠土地一家肯定是挡不住。眼前的事没法子，但长远研究，应将土地与财税、金融统筹考虑。即使从土地改革的角度看，凡改革都是有成本的，土地管理和土地制度改革的成本，就是财政的支持和金融的协调动作。否则改革措施再好，也无法出台，出了台也落实不了。

   

   

   

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