○  李明俊演讲：房地产调控下的财税思考  ○

没有想到有这么重。我们很多开发商做可研报告的时候都要算税收数据，我们大部分按照8-12个点测算，最多也是15个点，够吗?很多是不够的。这样对拿地决策可能会带来致命影响。正因为税太重，所以开发商偷漏税很普遍。我们头上都悬着一把宝剑，随时可能掉下来，这么多年已经砍掉了很多政府官员的脑袋，这些都是跟我们房地产相关的，跟建设、土地、规划有关系的一些政府官员，从北京的副市长一路南下到我们深圳的市长许宗横当然这里还有一个空白点，正在招商，虚无以待。这里面出事的老板，刘军，刘晓庆，中国唯一的女皇帝。李义超，全国连续两届人大代表。各位记住这张脸，这是北京一个不太知名的开发商，用虚开发票做我们开发商里面最低级的手段，逃税2577万，现在被公安部全国通辑。这是上海曾经的首富，福布斯排名前十名的人物，周正毅，不但进去了，而且还二进宫，罪名就包括虚开发票。在我们地产商，也有糊里糊涂多交税的。

　　我提出一个观点，不同开发阶段，我们作为企业管理层，一定要考虑一个问题，一定要合理合法降低税负，那就是所谓的税务筹划。我代表的公司叫中国房地产税务筹划网，是十年来唯一一间国内专注房地产领域的财务咨询机构，国内财务机构非常多，但是专注房地产目前只有我们一间，前100强，我们服务了45家，前300强我们服务了123家，累计案例1300多个，比国内房地产税务顾问加在一起总合还要多。现在看到的是我们服务的一些标杆房地产企业。中国房地产税务筹划网公司定位就是帮助企业早一天实现四化：纳税合法化、资产阳光化、睡觉踏实化、社会和谐化。中国房地产税务筹划网服务了十年，我们在房地产税务筹划方面主要总结四个观点：最好的筹划时机不是项目中后期，不是交税的才重视，而是项目早期。从开始拿地、从公司注册、从和政府怎么谈判，从你的规划设计、产品定位、户型设计到总包合同的签订、材料是甲供还是甲给乙供、乙供，再往后楼盘规划、促销方案等等都涉及税务筹划。越早，税务筹划空间越大，而且越早越合理。最大的筹划空间不是在建安成本上，而是在土地成本上，如果你有能力、有条件跟政府做一二级开发联动，这个税务筹划空间最大。对于台下如果您是中大型开发商来说，这是最大税务筹划空间。最大的税务筹划人是老板、董事长、总经理，财务仅仅是其中一个方面，并且很多地产企业虽然对财税都很重视，但是总体来说地产公司都有一个通病，财税管理往往是事后被动式管理，我们介入的太晚。财务总监权力不够大，很大重大经营决策甚至都没有介入。最大的筹划人是老板，为什么这样讲呢?我给大家举一个例子，我们国税总局即将出台一个文件，再次重申一件事，跟我们房地产老板直接相关的事，拿地的时候，老板通常和市长、书记洗桑拿、打高尔夫，然后这个事搞定了。你拿了一个十亿的地，市长给你优惠5亿，但是市长有一个条件，帮我修一个体育馆、市政公园，可是这些修的体育馆、市政公园、幼儿园、学校等等往往都是你项目红线之外，红线之外可能花了1、2亿，修好后无偿移交给政府，这种情况在我们企业很多。还有很多企业通过BT拿地。在税收上红线外发生的所有开支统统不让你进成本，所以如果再次拿地的时候，跟市长书记谈拿地的条件就要改一改，桥归桥、路归路，我帮你做BT、代建可以，但是钱你得给我。政府说没有钱怎么办?没有关系，地价本来15亿，优惠到10亿，你不用优惠到10亿，优惠到11亿就好了，把那1亿拿去做BT。所以房地产税务筹划人不是财务总监，最大的人是老板。最佳的税务筹划应该从公司战略、经营、理财三个层面立体、系统去开展，这样筹划空间才最大、筹划效果最明显。在房地产不同开发阶段，从公司成立到如何拿地、规划设计、报建都涉及到税务的学问。我举一个例子，广州我有一个客户拿了一块地，我把他们售楼处打开，有一套房子户型面积144.53平米，这种户型有200多套，144.53平米意味着什么呢?普通住宅和豪宅的分水岭。因为多了0.53平米结果就不能免税了，老板开始打板子，打谁的板子呢?先打设计部，设计部说我不懂财务，打财务总监好了，他没有跟我说。财务总监说我当初找设计部要图纸，设计部的人说图纸你要看?看得懂吗?滚一边去。类似这种情况在房地产企业不会太少吧。税务无处不在，不要以为就是财务的一亩三分地，你们经营管理的每一个环节和税收都有关系，比如说楼盘定价，大家这里可以看到一个小案例，如果一个平方卖4400元，所有成本都不变，扣除税收后，每个平方税务纯利润是393，如果定价4500，每个平方税务纯利润389，如果房子定到4600元，税务纯利润反而少了几十元。这是怎么可能?各位好好想一想，税收处处都有学问，楼盘定价也不是越高越好。

　　当下，开发商各个都缺钱，所以我们到处融资。融资有各种模式，现在银行融不到资，可能找信托、基金。利率名义上是16%，但是有一种叫名股实债，表面上以股东方式

上一页  [1] [2] [3] 下一页