○  浅议引发房地产金融风险的深层次原因经济工作  ○

    
   　　金融业内在因素引发的房地产金融风险，主要是指金融业在应对房地产金融风险过程中，因自身抗风险的能力超负荷时，引发的风险。实事上，国内商业银行资本充足率低、不良资产率高、效益不理想所导致抗风险能力低的现状已是不争的事实。而因房地产业泡沫的破灭引发的大面积金融风险对金融业的冲击无论在国际、国内均有着深刻的前车之鉴。主要症结在于：
    
   　　一是投融资体制改革进程缓慢，融资渠道单一。国内商业银行(特别是国有商业银行)补充资本的渠道狭窄，直接融资的路子老是走不快，加之商业银行靠增加效益来补充资本实力的希望渺茫(事实上，若提足不良资产风险拨备后，有几家银行可以理直气壮地公布盈利？)，银行资本充足率低，可持续经营能力和抗风险能力并不强；而国内房地产开发企业的融资渠道也好不到那里，企业资产负债率普遍偏高，开发项目要求自筹3xxxx的资本金不落实的情况比比皆是，有资料显示：在房地产开发项目资金来源中，由房地产企业和承建房地产项目的建筑企业直接向银行贷款约占6xxxx以上，而另外4xxxx的资金大部分靠预售房款、个人购房按揭贷款、或拖欠工程款、材料款等方式解决，由此不难看出，在现行的投融资体制下，房地产业对银行的依赖程度和银行所承受的风险程度确实到了极限。
    
   　　二是住房信贷体系不健全，缺乏专业化的房贷机构。住房银行体系、住房信贷体系的健全与否，也是分散和抵御房地产金融风险的关键所在。房地产最为发达的美国，上世纪30年代就设立了联邦房地产贷款银行委员会，它与联邦国民抵押协会、联邦房屋抵押公司和商业银行共同组成一套完整的住房金融体系。而我国到目前为止，尚没有一家专业化的住房银行，住房银行体系根本谈不上；房地产贷款均由各商业银行内部的信贷机构进行办理，房地产信贷管理人员除了了解贷款的基本内部操作程序外，大多不具备房地产业务方面的专业知识，所以一些风险的控制措施仅仅停留在表面上也就不足为怪了。
    
   　　三是金融创新滞后，金融品种单调和缺乏必要的避险工具。目前，对房地产业的金融品种基本上只有贷款，各金融机构在面临房地产金融风险时也只有争相抢收贷款的唯一办法，突然抢收贷款的结果等于逼迫房地产企业加快走向困境，更加大了存量贷款的风险，形成恶性循环，而迟一步抢收贷款的就只能面对不良贷款和损失，在突如其来的大面积房地产风险面前往往束手无策。因此，金融创新滞后、金融品种单调和缺乏必要的避险工具，加大了房地产金融风险的发生频率和金融业的应对难度。
    
   　　四是金融业自身的资产负债结构不合理，且不良资产负担沉重。商业银行对房地产业的贷款期限都比较长，对个人住房贷款
   的最长期限甚至可达30年，而商业银行目前的负债结构中，最大的负债品种为存款，存款的最长期限为5年，其他长期性负债几乎没有或微乎其微，这样的资产负债结构显示房地产信贷业务始终存在着短期性负债来源与长期性资产占用之间的矛盾。随着个人住房贷款比重不断提高，商业银行资金期限结构不匹配的问题会越来越严重，房地产风险引发的金融业流动性风险、挤兑风险等随时存在。再说，虽然国内金融业经过采取不良资产剥离、加强不良贷款管理等手段，近年来不良贷款率呈现不断下降的趋势，但报表上的不良资产和报表未统计的潜在不良资产依然成为其后续经营的沉重负担，加之为了体现盈利水平而没有提足不良资产风险拨备，国内金融业抗风险能力弱之又弱。
    
   　　三.商业银行房地产贷款操作疏漏引发的金融风险商业银行在发放房地产贷款中如果没有保持必要的职业谨慎和遵守操作规程，每一个环节的疏漏都很容易导致贷款出现风险或损失。突出表现为：
    
   　　1.对借款企业审查把关不严引发的风险。一是对“四证”审查不严。央行和各商业银行均要求发放住房开发贷款时，借款企业必须取得“国有土地使用证”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”等“四证”。借款企业取得了“四证”，一方面反映其所开发的项目合法合规，另一方面也体现出开发企业投入了相应的项目开发前期自有资金，开发的基本条件具备。如果对“四证”的审核流于形式，对“四证”没有或不全的企业仍发放住房开发贷款，导致所开发的项目引发纠

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