○  浅议引发房地产金融风险的深层次原因经济工作  ○

纷或无法取得“商品房预售许可证”等情况，将直接威胁贷款的安全。二是对借款企业的资本实力审查不严。房地产业是一个高投入的行业，企业自有资金的不足必然对其发展产生负面影响。有些借款企业资金实力不足，自身资产负债率高，以“空手套白狼”的方式进行房地产开发；有些企业则在项目资本不到位的情况下，采取预收、贷款、拖欠等形式，超负荷进行房地产连片开发；如果没有对借款企业的资质、资金实力、企业资本金和项目资本金到位情况进行严格审查，这等于把绝大部分的风险揽到了银行身上，在开发项目的商品房顺利销售时风险尚不明显，如果一旦出现房产滞销、价格下降等不利因素，银行贷款风险立即凸现出来，贷款损失在所难免。三是对贷款资金使用和回笼款的监控不到位。贷款资金使用监控不到位，就可能造成贷款资金被挪用，形成项目资金缺口，有出现“烂尾楼”的可能；而对贷款项目的商品房销售回笼款的监控不到位，就有可能使销售回笼款不能正常回流贷款行或回笼款被挪用于其他项目的开发等，使第一还款来源流失，影响贷款的按期归还。四是对开发企业流动资金贷款的审查不严。为规避"四证"管理要求，少数商业银行迎合房地产开发企业不合理要求，用变通的办法将流动资金贷款用于弥补房地产开发项目资金的不足，贷款到期无法及时归还时，又使用展期、借新还旧等形式延长贷款期限；这种短贷长用的违规做法，只有使房地产金融风险有增无减。
    
   　　2.对个人住房贷款不规范操作引发的风险。一是“假按揭”。主要是一些开发商或某些别有用心者利用他人证件、或假名字假证件等以按揭贷款的名义从银行骗取或套取贷款资金，“假按揭”造成房地产市场的虚假繁荣，使开发商提前获得了销售资金，最后不仅把“烂尾楼”、“滞销房”等留给了银行，而且银行面对莫须有的借款人追贷无门，直接蒙受巨额损失。二是投机性贷款。即借款人贷款购房不是为了改善居住条件，而是为了投机牟利，一人在一个或多个银行贷款购买多套房产，等待房价升值出售，在遇到房价大幅下跌时，也就意味着借款人违约或无法归还贷款的开始。三是忽视第一还款来源。第一还款来源是个人住房贷款能否按期收回的直接保证，而目前恰恰存在对第一还款来源的审查流于形式的现象，总认为抵押担保手续齐全就高枕无忧了，从对一些个人住房贷款违约情况分析，有相当部分的是由于借款人无固定职业、收入不稳定、还款能力不足造成的。四是担保手续疏漏。按现行做法，发放贷款时借款人必须以购买的房产作抵押，开发商也应当提供阶段性担保，以确保贷款第二还款来源的落实。如果对抵押手续的办理有所疏漏，出现降低首付款的比重、提高抵借比、抵押登记手续不全，以及开发商没有提供可变现的抵押品或保证金用于阶段性担保，在第一还款来源不足时，这些潜在的贷款风险立即成为现实的风险。
    
   　　此外，住房金融业务从业人员数量不足、人员素质不配套、贷款管理水平专业化程度不高，以及缺乏更有效的贷款风险预警机制、监控机制、不良贷款处置机制等，也是引发房地产金融风险的诱因。
    
   　　四.法律环境滞后引发的金融风险
    
   　　一是信用体系不健全。在我国，信用机制不健全是危及各家银行信贷投入安全性的最大难题。国内企业和个人信用查询和记录体系尚属空白，信用好与信用差、以及信用好坏程度除知情者以外，无其他渠道可以事前知晓，且不守信者没有得到应有的社会公示、谴责和惩戒。基于信用体系不健全的状况，银行办理信贷业务(特别是个人信贷业务)中对客户的选择和调查就犹如“瞎子摸象”，仅凭表象的判断选择客户容易造成较多的失误，客户的道德风险防不胜防。
    
   　　二是法律法规不完善。目前，作为支柱行业、涉及千家万户的的房地产业，只是依照一些行业主管部门的文件、规定行事，而且各种法规规定政出多门，尚没有一部完整的《房地产法》来对房地产运作过程、以及房地产企业的行为、房地产投资行为等作出规范，房地产风险危机四伏；同时，余额已近xxxx亿元的房地产贷款，除了执行《贷款通则》、《担保法》、以及央行、各商业银行的规定外，也没有更为直接、细致的相关法律来对借贷双方以及借贷行为、抵押登记行为、抵押房产处置、风险控制等作出约束和规范。
    
   　　三是法律约束软弱化。当地行政干预使权力大于法律的现象、以及“赢了官司输了钱”的执行难局面屡见不鲜。在实际工作中，法律约束的软弱化给银行带

上一页  [1] [2] [3] [4] 下一页