○  三下乡三农论文乡镇街道  ○

方式，比如打扮院子、简装房子、修建卫生间等，这些成了许多村民改造房子时的“样板”。同时，城里来的人大多是有文化修养的人，能给世世代代生活在远离城市的偏僻村子里的农民送去新观念；有的给农民脱贫致富出谋划策，甚至连一些村子里难以化解的邻里纠纷，也在他们的理性调解下，化干戈为玉帛……。一部分则认为，农民进城，会带动城市房地产的发展；而农村有不少人口稀少的“空心村”，如果让那些热爱大自然的城市人去居住，并且精心保护，那么这些“空心村”就不会荒废。
       忧的说法是：目前城里人下乡买房，基本上采取的是订立“民间契约”的形式，这种私下交易，从现在的法规来看，属于非法的经营活动。因为有关文件规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权而无所有权，不得买卖或以其他形式转让。宁波东钱湖旅游休闲度假区，依山傍水散落着许多大大小小的村落，当推土机开进这些村庄进行拆迁的时候，却发现这里除了当地土生土长的村民外，还有40xxxx户幽居乡下的“城里人”。去年，东钱湖景区的拆迁量达4xxxx平方米，而在环湖的上水村、沙山村、陶公山村等风景优美的村庄里，还有许多城里的“外来户”，由于当时大都属于私下交易，在补偿中时时发生纠纷，给拆迁工作带来了难度。
       国土资源管理部门认为：“这种私下交易，有违国家和各级政府相关条例和法规。城里人到农村买农民房，不能办房产证、土地证，一旦所在村土地被征用，或是遇到旧村改造，损失就大了。”需要指出的是，前几年有些地方对城市居民到一些“空心村”买农民房产曾经给予许可，土地证，甚至房产证也给予办理。有段时间，一些乡镇的集体土地被国家征用后，部分市民通过缴纳一定出让金的形式获得了土地证。后来由于考虑到新村改造中，国有土地和集体土地征用后赔偿的标准不同，容易造成矛盾，又取消了土地证的办理。从去年开始各地已严禁为城里人到农村买农民房产办证。所以目前，“土别墅”的主人有一些拥有土地证，但大多数却没有。宁波一家律师事务所律师认为，凭着一纸私下买卖协议，只能证明双方的交易事实，依据有关法律法规，其交易行为不具合法性，是得不到法律保护的。一旦村庄改造或土地被国家征用，是得不到任何赔偿的。但是，许多人也认为，允许农民在城里购房，却不许市民在农村购房，确实存在不公平的因素。
       对策和建议
       城里人下乡买房不受法律保护，道理虽然清楚，但这仍无法阻止人们到乡间“买别墅”的执著，“冒险者”和“好事者”依然大有人在。为什么明知此举违法却仍欲到乡间买房，而不依法买一幢真正的乡间别墅呢？一位私营企业主说，城市住房价格过高是一个原因，但更主要的是那种别墅就像另一所城市住宅，周围的邻居又大都是生意场上的人，不如真正的乡间小院有浓郁的乡土气息和淳朴亲切的民风。所以去乡间“买别墅”的形式一经出现立即遍地开花，这也反映了

人们生活的一种趋势。尽管，现在城里人到乡下买房得不到法律的保护，但依然有不少人“趋之若鹜”，面对这个城市化进程中出现的新问题，需要我们积极探索，研究解决新问题的新办法。
       一是积极探索，搞活农村宅基地流转。长期以来，农村住宅一般只有宅基地使用证，土地属集体所有。由于农村住宅缺少土地证、房产证，交易一直存在困难。农民进城后，原先的住宅要么转让给属于同一集体组织的农民，要么就只有空置。据调查目前我市农村人均建设用地高达18xxxx米，村镇人均居住面积4xxxx米。全市农村村庄空房率一般在3xxxx左右，个别村空房率甚至5xxxx以上，奉化市莼湖南岙村近30xxxx户口的村，近几年部分人在奉化或宁波等城里打工居住了，一部分则在莼湖镇上居住了，仍在村里居住仅5xxxx左右。由于城市居民或外来者根本无权购买农民房，导致农村住宅价格低廉，一定程度上影响了农民进城购房、定居的速度。在当前土地资源日趋减少的情况下，盘活庞大的农村宅基地资源对于提高农民进城竞争力、推进城市化具有积极意义。当前政府有关部门应着手探索搞活农村宅基地有关政策的研究。首先要对农民拥有的符合规定标准的宅基地，参照城市居民房产发证做法，给予登记发证，为上市流转打好基础。其次在有条件地方进行农民宅基地流转试点，由乡镇成立农民住宅置换中心，进城农民的住宅可由中心预付一定住房交易款后收购储备后进入市场。再是对城市规划已确定为居住区范围内的农民宅基地，探索由政府确权或征为国有土地，土地上的农民住宅则纳入城市私房管理，只要补缴土地出让金，这些农宅就可

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