○  在房地产开发工作会议上的讲话稿  ○

程序，转变工作作风。要广泛实行政务公开，提高办事效率，提高房地产开发管理和服务水平，创造公平、公开、公正竞争的房地产市场环境。四是房地产交易体系。要在加快住房市场建设的基础上，进一步放开、搞活住房存量市场，促进房地产资源的优化配置和有效整合，采取政府扶持、完善配套、促进销售等措施，加快消化空置商品房。要规范住房交易行为，理顺住房流通渠道，继续完善房地产信息、交易、服务和管理等功能，进一步降低交易成本，刺激住房消费和流通。要加强对房地产中介组织的培育和管理，充分发挥其协助政府、服务大众的纽带作用。五是房地产信息服务体系。要加快房地产管理信息化进程，适应国民经济和社会信息化发展的迫切要求。市建委、市国土资源和房屋管理局建立的青岛市住宅与房地产信息网已经开始运行，各市、区建设行政主管部门和开发管理部门，都要把推进房地产信息化作为今后的大事，加快信息网络化建设，做到政务公开信息化，行业管理信息化，市场动态信息化，信息公开，资源共享。同时厂要积极引导开发企业自觉参与网络开发与应用，为投资商和消费，者提供现代化的信息服务。六是房地产市场法制保障体系。要按照WTO规则的要求，结合行政审批制度改革，进一步调整、完善法规政策，建立起一整姿与WTO规则相适应的法规体系；要加强执法队伍建设，建立一支意识强、作风严、能力高的执法队伍；要健全法制监督，形成行政监督、司法监督和社会监督有机结合的监督体制，为房地产业发展提供健全的法制保障。(二)积极引入市场竞争机制首先，要建立公开公正公平竞争的市场机制。市场经济是竞争经济，市场机制本质上是竞争机制。目前，开发企业取得项目大多依靠协议方式，缺少公开竞争的机制。要改变开发企业找项目、跑项目、要项目的做法，采取土地拍卖或项目招标投标的方式确定开发企业，推动房地产开发市场实现从无，序到有序的转变，创造一个公平、公正、公开竞争的市场环境旷要吸乳国内外优势企业和优质资金进入房地产领域，推动房地产业规范、科学、有序的发展。同时，要引进国际先进理念和技术，建立开：发项目监理机制，提高住宅的规划、设计、配套、环境质量。要在加强开发项目建设合同管理的基础上，探索实行开发项目违约索赔制度。适应我国加入WTO和经济国际化的新形势，借鉴国际通行做法，拓展工程建设监理范围，将工程建设监理扩展到开发项目的规划、设计、项目招投标和竣工验收等各个环节，使之贯穿于项目运营的总体阶段，实现对开发项目的全过程、全方位监理。(三)改变房地产开发方式，坚持统一规划,练合开发改变开发方式，就是要变传统的先建房，后配套为做环境配套，后建房。要采取对土地深加工、周边环境改造等方式，提高土地利用价值。坚持综合开发，打破散乱、小规模、插花式开发局面。要文力进行旧城改造，加快城市村庄改造和老城区保护性开发。要把房地产开发与危破陋改造、村庄改造、基础设施和环境配套挂起钩来，采取捆绑方式进行开发，如对旧城或危破陋住房进行改造，可采取储备土地的使用权拍卖抵扣改造成本方式，或由政府用土地收益对旧城改造进行补贴减价招标方式。对历史，风貌保护区范围的改造，可采取置换开发方式，提高老城区的历史文化价值。对级差地租较高的老市区，可通过合理规划，平衡改造资金缺口。这些挂钩机制要将统一的土地储备、招标拍卖粤调；动各区的积极性结合起来。今年要先在市内各区进行试点，力求取得经验和实效，促进城市人居环境的整体改善。(四)大力实施品牌战略，发展企业规模经营目前，全市有大大小小的开发企业60xxxx家，企业规模普遍偏小，经营粗放，按照市场份额测算，平均每个房地产企业开发量不到xxxx平方米，许多企业开发成本高，配套质量差，社会信誉低，更谈不上规模效益，在很大程度上影响了房地产业的整体发展。现代房地产市场竞争，已从早期的价格竞争、质量竞争发展到规模竞争和品牌竞争，这是企业综合实力的全面体现，是促进房地产健康发展的强大动力。重品牌、重环境、重质量、重服务，已经成为开发企业生存、发展的关键。我市房地产市场要尽快：改变小、散、差的现象，在发挥市场机制作用的同时，必须配合运用行政制约、行业管理手段，加强宏观管理，引导市场格局的转化。要制定品牌战略规划和扶优扶强政策，坚持以市场为导向、以企业为主体、以技术进步为支撑，促使有知名品牌、有较强实力和较大市场份额的大公司和企业集团壮大实力，或强强联合，形成集约效应，带动房地产开发整体水平的提高。要提高房地产企业的设立门槛、预销售门槛，在全市推行房地产开发企业职业经理执业资格认证等制度，将其作为企业资质升级的必备条件，以促进开发企业走集约化、规模化、产业化的道路。(五)增加开发科技含量，提高住宅产业现代化水平随着经济发展和生活质量的不断改善，人们的居住水平必将向更高的层次发展，科学技术的进步与应用是实现这一发展的一条重要途径。应该讲，我市目前住房建设的产业化和

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