○  房地产策划队伍的现状、问题及建议经济工作  ○

手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。它包括房地产概念设计（主题策划）、房地产项目策划（前期策划）和房地产营销策划（后期策划）。”^[1]
   
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   2.2        房地产策划的由来和发展
    
   房地产的发展迅速，已经历了十几个春秋，纵观其发展历史，贾士军在其编写的《房地产项目策划》中，就把它划分了三个阶段：即单项策划阶段、综合策划阶段和复合策划阶段。^[2]各阶段的时间、标志及特点如表1：
   表1   房地产策划的三个发展阶段^[2]
   阶 段
   时 间
   标 志
   特 点
   单项策划阶段
   1993．6—1997．3
   此阶段是著名策划家王志刚先生成功策划顺德碧桂园作为标志、起点的。
   运用各种单项技术手段进行策划，并在某种技术手段深入拓展，规范操作，取得了良好的效果。
   综合策划阶段
   1997.4—1999．6
   以广州锦城花园成功销售作为标志的。
   
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   各项目根据自己的情况，以主题策划为主线，综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段，使销售达到理想的效果。
   复合策划阶段
   1999.7
   至今
   是以广州奥林匹克花园成功销售作为标志的。
   是狭义地产与泛地产相复合，即房地产策划除了在房地产领域运用各种技术手段外，还可以运用房地产领域以外的其它手段。
   
    
   2.3         房地产策划的特征
    
   很多学者都有研究房地产策划的特征，其中黄福新就比较系统、全面地总结了房地产策划的特征有：地域性、系统性、前瞻性、市场性、传新性以及操作性。^[1]
   （1）地域性。房地产作为不动产，位置的固定性是无法改变的，因而房地产策划就自然地存在地域性的特征。从事房地产策划首先要考虑项目的地域性特征。
   （2）系统性。房地产策划是一个庞大的系统工程，如下图：
   

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