○  论农村土地利益关系乡镇街道  ○

定或授权集体经济组织与所有权人协商确定。买主应以逐年向村集体经济组织交纳地租的方式维持其使用权。房地产市场越发达村集体组织的租金收入也就越多，相应的土地评价制度也应完善起来以便为确定和调整土地租金提供相应依据。
   　　第二，农宅占地标准、宅基地使用权构成问题。前述土地规划的思路肯定是突破了法律法规规定的农宅占地标准，似乎也有违土地总量控制原则，但实际上还是有更好的操作办法的，我们不必急于修改关于宅基地标准的法律法规，首先从理论上把农村宅基地分为两部分，一部分是法定宅基地部分，一部分是抵顶承包地部分，对抵顶承包地部分应有长期不变的政策，允许将抵顶承包地部分圈入院内，圈占方式可由村民自治章程或基层政府的规范性文件规定，农宅出卖时法定部分的土地权利转为“长期集体土地有偿使用权”或“有期限的集体土地有偿使用权”，抵顶承包地部分土地权利是以流转方式让渡给买主还是村集体经济组织收回应由基层组织自己规定相应办法，当然法律法规对此应有授权和原则性规定，此作法较好体现了原则性与灵活性的有机结合，现行土地管理的法律、法规应做出必要的修改以进一步完善起来。
   　　第三，审批条件问题。实行鼓励一家老少三代、四代人并户批建住宅、严格限制甚至于不允许分户建住宅政策，并户后的多余旧宅院应鼓励作为过渡性住宅卖出，亦可由村集体经济组织收回。
   　　6、农村住宅建设中发挥基层组织作用问题
   　　再好的政策也要靠基层去贯彻执行，农宅规划与建设问题上村民自治组织的管理作用十分重要，不仅在统一规划问题上村委会起着至关重要的作用，而且在农宅建设中村委会也应有更大的作为，具备条件的地方应由村委会组织成立施工队统一施工以便于水、电、路等公共设施的建设与管理工作，同时也安置了一部分农村富余劳动力，通过采取集中统一购买建筑材料的方式降低农宅的建设成本，也从制度上保证了农宅的质量和规范化，也是村委会自我管理、自我服务性质的体现。
   　　基层政府的责任应是加强指导、协调及审批把关，特别是为保证整体环境上的宏观规划效果有时可能需在两个集体经济组织间进行土地的相互调换，这更需要政府的积极协调运作。
   　　四、农村集体建设用地土地利益关系
   　　（一）集体建设用地现状
   　　农村除了农田承包、住宅建设之外的其他用地就是乡村道路等公共设施、公共事业用地和乡村企业用地了，其中企业用地问题最值得我们关注。从改革开放前的社队企业到后来的乡镇企业、村办企业及现在的私人企业、个体工商企业，其用地都是以某种形式有偿使用集体土地或将集体土地使用权投资方式进行，不管哪种形式都没有改变土地的集体所有制性质，但近年来市场经济规律的作用下企业被兼并、拍卖、转让、宣告破产等情形早已司空见惯，此时就不可避免地出现企业占地使用权易主问题，对企业占用集体土地使用权流转方式现行法律没有具体规定，实践中的作法也各有不同，这就产生了集体土地利益受损、流失的潜在与现实危险，不仅扰乱了土地市场的正

常秩序，也影响了政府统一管理土地的职能，更给企业造成了土地权利不清的隐患。
   　　发生在某镇辖区内的三个颇有代表性的案例提醒我们：企业占地流转过程中农村集体经济组织的土地利益面临着很大的风险，农民的土地利益有的已经受到了很大的损失，也严重影响着企业在市场大潮中不断进行优化与资源整合。
   　　[案例1] 万博城在某地占用农村土地60xxxx亩，都是以向农村集体经济组织交纳承包金（实为租金）的方式取得土地使用权的，上个世纪九十年代初建成经历了短暂的营业后便因拖欠土地承包金、员工工资、建筑工程款及经营、司法诉讼等方面的原因而停业，停业的几年间土地使用权通过办理征地手续变为国有土地使用权，十余年来该企业拖欠农民的地租本息已达数千万元且一直没有偿还。
   　　[案例2] 渤海化工厂占用s村土地是以该村将土地使用权入股的方式进行的，因原经营者承担刑事责任等原因也已停产十余年了，该村没有从中得到任何收益。
   　　[案例3] 镇办企业某铸钢厂占用p村土地是以租赁方式进行的，该厂原由个人承包经营，去年企业拍卖时将土地租赁合同延期后权利义务一并转移给了买主。p村的土地收益并未因土地流转而受影响。
   　　在[案例1]中，万博城的破产已导致企业实际闲置了近十年，即使能重新启动的话，在司法程序中农民们的债权肯定也会像众多的其他债权人的债权一样大量缩

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