○  论农村土地利益关系乡镇街道  ○

水，土地已被征用了，土地永远失去了，农民的利益损失惨重；在[案例2]中农民以土地使用权作投资，当然要依法承担投资者的风险，也遭受了严重损失；只有在[案例3]中农民的利益没有遭受损失。可见征地带给农民的损失最大，以土地使用权投资风险大，只有出租方式对保障农民的土地利益最为稳妥。
   　　（二）集体建设用地使用权流转的法律思考
   　　土地作为一种稀缺资源，特别是对农村集体经济组织的利益更具有根本性的意义，而农村集体经济组织的土地利益又是一种公有性质的利益，应具有相对优先的地位，基于此种考虑，我个人认为应对土管法第四十三条应做相应地修改，同时建立统一的农村集体建设用地及土地使用权流转制度。
   　　现行土管法第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织所有的土地或乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”依该条规定看，在[案例1]中将集体所有的土地征用转为国有土地再出让给企业使用是合法的，没有什么不对，可农民的土地利益却丧失了。如果换个角度看，宪法第十条第三款规定：“国家为公共利益的需要，可以依法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。”在[案例1]中的征地是错误的至少是不妥的，因为很难说为企业征地是为了公共利益的需要，何况这一征地行为损害了集体经济组织的公有土地利益，征地行为实质是为了一种并不明确的“公共利益”而去损害另一种明确的公共利益。土管法第四十三条与宪法第十条之规定有矛盾之处。
   　　[案例2]与[案例3]相比较，显然的结论是：土地租金的收入比土地使用权投资的回报风险要小得多，而作为公有制的集体土地的经营原则应是“稳键经营、安全第一”，集体经济组织将土地使用权出让或出租给企业并在以后的企业易主时将合同另一方的权利义务一并转移给企业的新所有权人，以土地使用权投资入股的作法不利于保护集体的土地利益，即使是在以集体名义新设立的企业中也不应把集体土地使用权作为出资，以利于把集体土地利益的风险降到最小。
   　　若从另一方面看，集体经济组织与企业间的土地租赁关系也应保持长期固定以维护企业的利益，因而此种土地使用权应吸收历史上的“永佃权”和前文论及的“农村宅基地使用权”的某些特征，非遇公共征收等法律规定的原因不得变更。当然国家可以通过审批、税收、评估、价格指导等手段实现调控和管理职能。
   　　在法律上尽快确定农村建设用地采用“租佃制”可有如下好处：
   　　第一，最能体现农村土地的集体所有制性质，较好实现 土地的占有、使用、处分、收益权能，土地虽然由企业占用但所有权却永远是农民的；
   　　第二，农民永远不丧失土地的同时，又当起了收取地租或土地出让金的“地主”，中国农民在“按劳分配”的口号下辛苦了半个世纪了，让土地这一重要的生产要素直接参与分配，体现了社会主义市场经济制度下的多种分配方式并存原则，对三农问题的解决应有重要意义；
   　　第三，在土地使用权流通市场上“唱主角”的一直是城镇国有土地，占有大量份额的集体土地也应走向“前台”。允许集体土地使用权以出租、出让方式公开、合法、规范化地进入市场交易，也增加了土地供应渠道，减少了企业对土地取得的成本；
   　　第四，政府对集体建设用地使用权交易的管理应是监督指导性的，政府不应参加土地流转的收益分配，政府审批之类的收费亦应大幅度减少甚至于取消，以体现政府的管理职能和土地所有权、收益权的归属。集体建设用地使用权的交易应在国有土地使用权交易市场内直接采取招标、拍卖、挂牌和协议方式进行。集体建设用地使用权实现流转之后，农民的土地利益得到了有效保证。
   　　农村建设用地租佃制也有一些需注意的问题：如必须是依法取得的集体建设用地；必须符合土地利用总体规则、城市规划和村镇规划；必须是土地权属关系合法、无争议；必须是经集体土地所有者同意；流转后的集体建设用地不得用于商业性房地产开发，未经批准也不得改变原批准用途；土地收益分配流转方案必须经村民代表大会或村民大会2／3以上通过，建设用地流转收益要优先用于农民就业和养老保险等等。
   　　五、农村土地权利类型及其比较研究
   　　（一）、农村土

 << 上一页  [11] [12] [13] [14] [15] [16] 下一页