○  论农村土地利益关系乡镇街道  ○

sp;  　　集体建设用地使用权实际上也可用农村建设用地使用权称谓，前者突出体现了土地所有权的性质，后者突出体现了土地的区位，是指位于农村的工商企业和其他组织在设立时取得使用权或在企业破产、兼并、重组、交易及抵押权实现等法律行为中取得使用权的所有权仍属于农村集体经济组织的土地之使用权，该土地权利用于非农建设，但不可用于住宅和房地产开发。该土地使用权参照国有土地使用权出让规定也应是有期限的。
   　　2、三种农村新型土地权利之间的联系与相同点
   　　农村土地承包权、宅基地使用权、建设用地使用权三种土地权利（下简称三种土地权利）之间有密切的联系和相同点：第一，三种土地权利都是来源于集体土地所有权的权利，三种土地权利都是依土地法律法规规定和土地使用权合同的约定取得的，其实现也是集中体现农村土地集体所有权的手段，都是用益性质的土地权利，其效力顺序均列集体所有权之后，农村集体经济组织为公共利益的需要在予以适当补偿的情况下可以收回；当然有的需报经原批准用地的人民政府批准（土管法第六十五条第一项）；第二，三种土地权利都应服从于国家政策和法律，服从政府的合法管理行为，难以想象如果没有二十多年前的农村改革政策会有今天法律意义上的农村土地承包权，同样地如果不以改革的观点看问题，不从改革的政策走向去看问题，不可能有宅基地使用权的新内容和建设用地使用权的新发展；第三，三种土地权利都不得对抗国家拥有的征地权，国家征地权是宪法规定体现了国家公共利益的需要，运用中征地权的扩张将带来对三种土地使用权的连带损害。
   　　3、三种农村新型土地权利之间的区别
   　　首先是权利主体的区别：现行法律法规规定，农村土地承包权的主体主要是作为本集体经济组织成员的农民家庭或个人，在一定条件下也可以是取得了承包权的其他组织或个人；宅基地使用权的主体首先是本集体经济组织的农民，符合条件的退休回乡人员等；集体建设用地使用权的主体是“兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业经县以上人民政府批准”的农村集体经济组织（土管法第六十条规定）。值得注意的是三种土地权利的主体都有向着更广泛的范围扩张的趋势和需要，农村土地承包权流转制度对其主体无限制，据说个别的情况下还有流转给外籍人士的，农村土地承包权的主体日益广泛化；宅基地使用权的主体也因买卖、继承、赠与而多样化，存在由村里人向外村人扩张、由农村人向城里人扩张的现象；依土管法第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”从字面理解该条规定似乎也不禁止集体建设用地使用权因企业破产、兼并等情形出现时在不改变所有权人的情况下以出让、转让、出租方式转移。可见，在不改变土地用途的前提下三种土地权利的主体有向不同方向扩大的趋势。
   　　其次，三种土地权利的内容也大不相同：农村土地承包权是利用土地进行农林牧渔各业生产的权利；农村宅基地使用权是建设住宅专用，也可用于发展庭院经济；建设用地使用权是专用于非农建设的工商用地使用权，但不能用于建住宅和房地产开发。
   　　第三，三种土地权利的法律依据亦有区别：相比之下农村土地承包权的法律规定是较完善的，主要体现在宪法、农业法、土管法、民法通则、土地承包法及有关的法律实施条例、办法之中，依照法律规定土地承包权人与其他当事方依签定合同方式取得土地承包权；农村宅基地使用权的法律规定是滞后和有缺陷的，主要体现在土管法、国务院制定的土管法实施条例、省制定的土地管理条例及县以上人民政府制定的其他规范性文件中，宅基地使用权人通过依照这些法律、政策提出申请并获批准方式从集体经济组织直接取得宅基地使用权，或在法律允许范围内通过农村住房的交易、继承、接受赠与等方式间接取得宅基地使用权，我个人认为间接取得方式的范围应予以扩大以应对社会发展出现的新问题，顺应社会发展的需要；农村集体建设用地使用权的法律规定是模糊和不完善的，主要体现在土管法第四十三条、第六十三条的规定上，个别的地方政府及有关部门尽管也制定了一些规范性文件，但那不是法律也不能算完备，笔者个人认为应尽快从立法上明确规定允许农村集体建设用地使用权市场化，并以法律规范之。
   

　　第四，三种土地权利之间还存在一些其他区别，如使用权期限不同、是否有偿不同、导致权利消灭的原因差别等等。
   　　（五）两种农村土地管理权
   　　农

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