○  论农村土地利益关系乡镇街道  ○

案例令人深思之处有四：
   　　其一，就个人利益而言，从保护私人财产权的宪法精神的意义上看，卖房是房屋所有人行使处分权的体现，如果只允许在本村集体经济组织内部进行交易则可能造成价位过低或因交易受限导致房屋闲置，可见法律法规过多地限制其买卖则体现出了对私人财产权保护不彻底性、不到位性，对买主花钱买房进行过多限制也不利于实现私人的财产权，实践中对农宅的私下交易因难以禁止潜伏下了发生各种纠纷的隐患，也难以保护个人的财产利益。
   　　其二，就集体利益而言，若维护并完全实现上述个人的权利，自然也涉及到了集体土地权利的保护问题，实际上不管是否给买主颁发证照，只要房屋买卖的交易事实发生了，集体和官方都对买主占有、使用该房屋所占的集体土地无所作为，集体土地利益无疑被侵害了。
   　　其三，就公共利益而言，随着社会发展农民子女去外地求学、就业而不再回村的现象会更加普遍，农民年老投奔子女或去世后其继承人处分遗产，还有随着我国人民自由迁徙权的逐步实现，都会无可避免的涉及农宅的出卖问题，而随社会的发展也会出现“逆城市化”的人们，他们亦会有买农宅的需求。我们完全可以做出这样的预言：社会与经济的发展正在悄悄地催生农村房屋大市场，这一市场的出现将是不以我们的意志为转移的，如果仍然维持现在只允许集体经济组织内部交易的作法，那么私下交易就不可避免了，随之而来社会矛盾纠纷亦不可避免，因此建立完善的农宅法律制度去规范这一市场以理顺国家、集体、个人三者之间农宅土地利益关系就是社会公共利益之所在。
   　　其四，就法律秩序而言，现行政策和法律限制农宅买卖的范围，然而这种限制的效力是否及于农宅成为遗产时继承人或受遗赠人的范围，相关的法律法规并无明确规定，社会心理上似对非本集体经济组织成员的继承人继承农宅这一遗产是认可的，我国目前的继承法律制度也没有禁止性规定；再有，如果出现司法判决“没收被告人全部财产”且其财产中包括农村住房的情况时，收归国有后的农村房屋按规定应拍卖后价款上缴国库，是否允许不符合申请宅基地条件的非本村集体经济组织成员参加竞买？如果不允许且本集体经济组织内部因某种原因又无人竞买的话，如何处理这份没收来的国有财产将成为一个问题，如果允许的话也自然而然涉及集体土地使用权向外转移问题。不能不说在此类问题上的法律制度是有缺陷的，可以肯定地说，在一定条件下人们处理农村房屋时规避法律的现象也一定会发生。
   　　因此，我们应以与时俱进的超前意识去研究农宅土地使用权问题并探索理顺农宅土地利益关系的法律制度与政策措施。
   　　（三）关于农村住宅建设的几点思考与设想
   　　1、农宅建设在三农问题中的定位
   　　在中国不管如何实现工业化、城镇化，农村社会始终都会是中国社会的重要组成部分，农村的生活方式不可能随全面现代化的到来而消失，这就应该有具中国地方特色的现代化的田园生活方式，应该有与城市文明并驾齐驱的农业文明，这种文明应是充满生机的、与时俱进的、有独到特点的、可持续发展的，进而要求我们将农村的特色与优势真正发挥出来。而农村住宅是农村生活方式、农业文明的主要载体之一。
   　　要建设高水平的小康社会，首先应彻底改变农村面貌，实现农村的可持续发展。农村住宅问题从一个侧面反映着农民收入和农民的生活质量，也与农村整体上的人居环境和农村社会经济的发展密切相关。从某种意义上说农民住宅建设水平是三农问题的刻度尺，农民住宅建设应是我们解决三农问题的切入点之一，一定条件下在某些地区甚至可以成为突破点。
   　　2、农宅建设与城镇化的关系问题
   　　农村城镇化的呼声很高，似乎城镇化了三农问题就容易了，笔者无意为农村的城镇建设泼冷水，只是认为操之过急亦会有负面作用，既使中国有一半的农村人口城镇化了，仍然剩下五亿的农村人口，况且一半的农村人口城镇化也非易事，城镇化建设需要有产业、需要有素质和数量与其相适应的劳动者、需要解决环境保护、基础设施等问题，城镇化应该是水到渠自成的发展模式。我认为立足农村挖掘内部潜力与城镇化同等重要，在城镇化建设的同时，以理顺土地利益关系为切入点，建设能跟得上时代发展步伐的农宅，进而建设开放、规范、有序的农村房屋市场，农村房屋市场完全可能成为农村集体经济组织的重要的收入来源之一，特定条件下农村房地产市场甚至可以成为农村集体经济的新增长点。
   　　3、农村住宅规划问题
   　　首

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