○  论农村土地利益关系乡镇街道  ○

他亲友经营，或者同一集体经济组织内部两个人结婚时一方的承包地随之流转到了配偶的家中，严格地说这不是真正意义上的土地承包经营权流转，我国家庭联产承包责任制是以户为单位的，个人只是计算承包地数量时的依据（当然一个人自成一户的情况当别论），这种情况下的流转十分普遍且在家庭成员、亲友之间进行，互信关系天然存在，一般都以口头约定无须书面的法律手续，操作起来十分简单。
   　　其二，农户全家迁入城镇、去外地谋生或因某种原因不再经营自家的承包地了，此时将承包地的经营权让给他人或放弃交回集体经济组织处置的情形，此情形较为普遍且不同于家族亲友之间的流转，为防止纠纷一般应重视程序，起码也要具备书面形式备查。
   　　其三，为实现产业化、规模化集中经营，农民在自愿基础上采取转让、转包、入股、互换、租赁等方式进行的土地承包经营权流转，还有继承、抵押、出租、拍卖等方式进行的土地承包经营权流转的情形。与前两种情形相比数量不是太多，但往往社会影响、交易风险较大，而且随着社会发展数量亦会大量增加，应提倡办理公证或向政府申请登记方式进行公示、备案。
   　　三、农村住宅土地利益关系
   　　（一）现行农村宅基地使用权制度及其问题
   　　现行农村宅基地使用权制度实际上是有条件限制的按需供给制度，凡符合审批条件的人都有权从集体经济组织获取一份宅基地的使用权，“按需供给”的制度与“人多地少”的国情结合起来，形成了我国目前关于严格限制农村单户住宅占地面积的政策。以河北省为例，《河北省土地管理条例》规定的农宅上限标准：城郊每户农宅16xxxx米，平原和山区人均耕地不足100xxxx米的县（市）单户农宅不超过20xxxx米（有的县只规定了16xxxx米的标准）、人均耕地为100xxxx米以上的县（市）单户农宅不超过23xxxx米，坝上地区每户农宅46xxxx米。这样的标准如集中建多层住宅楼的话还较宽裕，但目前绝对大多

数农村都是以家庭为农业生产单位的，除了城郊结合部、城中村及某些极个别的已经实现或正在实现工业化的村庄外大都不适合集中建多层住宅。
   　　一味地限制单户农宅用地面积的政策，其消极的后果正在逐渐显露出来，如：规划困难，建设滞后于社会的发展，人居环境有恶化趋势，不利于农村的可持续发展等。改革开放二十多年来农村居民的生活有了较大改善实现了温饱型小康，新房子也多了起来，但是绝对大多数村庄并未改变脏乱差的形象，随处可见粪土堆、柴草垛、鸡狗乱刨、蚊蝇乱飞、尘土飞扬、污水遍地的脏乱现象，还有猪牛羊的圈舍散发出难闻的畜粪臭味，较大的村落更是村街拥挤、道路狭窄，连救护、消防要求的道路通畅都难以实现，周边越来越多的新房子也不能改善糟糕的村庄整体面貌。如果把农村大地比作布料的话，那么这样的村庄就是滴在布料上的正在扩散的大墨水点。
   　　在“大墨水点”环境中的农村居民们，只靠耕种为数不多的均田承包来的土地谋生活，看着现代的农业机械化信息却只能靠人力插花式地经营着自己零碎的承包地，想养鸡猪牛羊又苦于院内无场地且影响环境卫生，并不是每个农户都适合到村外找地方搞养殖的，大规模的养殖只适合那些先富阶层的人，一家一户方式的养殖场地条件太差成本太高，为解决环境卫生问题而进行的改厕所、建沼气池更受制于规划限制，农民们不得不从事着高投入低效率的农业劳动，这样的生产条件、生活环境若不改变只能使城乡之间的差距越来越大。相比之下城镇居民的单户住宅面积已较普遍达到10xxxx米以上，农民实在太委屈了，很有必要彻底改变“大墨水点”式的规划与建设路子。宅基地使用权制度也应做更科学的人性化设计。
   　　（二）农村房屋买卖中的土地利益分析
   　　在农宅土地利益关系问题上给人的印象似乎仅仅是民间的宅基地纠纷问题，其实不然。
   　　[案例] m村村民甲某因年老体弱准备离开本村与在外地工作的儿子团聚，遂将自己的农宅卖给了外来人员某乙，双方成交后也顺利地办完了房屋产权证的过户手续，但有关方面却不予办理土地使用权证，买主的钱花了房子买了却因不是本村人而无法取得土地使用权证。工作人员的答复是：《河北省土地管理条例》第五十六条第四款规定：“鼓励房屋所有者出卖多余宅基地上的房屋。农村村民由于买卖住房转移集体土地使用权的，买方必须符合申请宅基地的条件，并依照本条例第五十二条的规定办理宅基地审批手续。”某乙不符合宅基地审批条件，而本集体经济组织以外的人几乎都不符合申请宅基地的条件。
   　　本

上一页  [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10]  ... 下一页  >>